行情不景气 投资型公寓承诺回报率揽客

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  目前,随着股票市场走低、楼市短期也不被看好,越来越多的投资者开始为自己的闲钱寻找新的出路。春节后,久未出现的“承诺投资回报”卖楼再现楼市,广州两个公寓项目不约而同推出了承诺回报率的“返租”服务,承诺投资回报率分别达到4%和18%,希望以此吸引投资者关注。不过,专业人士也提醒,承诺回报率的方式有一定风险,在购买时应注意回报是否有保障。 

  两公寓都将“返租”为酒店经营  

  早几年,“返租式经营”曾是商业地产开发盛行的模式。广州一些大型购物商场,如上下九的名汇大厦、十甫名都、北京路光明广场和一些专业市场,都采取这种方式对已出售产权的商铺进行售后包租经营。当时做法是:通常合同签订的返租年限都达5-10年之久,开发商承诺的投资回报率也会达到8%以上,业主按月获得返租租金。但就公寓而言,很少有直接承诺投资回报的,最多也是销售人员口头上说可能租到多少钱,但不会在合同里承诺。  

  据记者了解,这次推出“返租”的两个公寓项目,分别是位于江南大道的达镖 (论坛 新闻)国际中心和位于新港东路的邦泰国际公寓,均为海珠最高档的公寓。其中邦泰国际公寓聘请了香港公司港联物业进行酒店式管理服务,并以包租包管的形式进行酒店日租经营。业主先与物业公司签托管协议,由物业公司进行经营,首年承诺回报率4%(扣去税费),每半年返还给业主,以后根据第一年的情况进行调整回报率。现在该物业在售价格 (论坛 新闻)是平层19500元/平方米,复式单位买一层送一层23500元/平方米,除了附送5000元/平方米的豪华装修之外还赠送全屋家私家电。而达镖国际中心现加推40-44层超高层单位,这部分加推单位发展商将向业主承租三年,用作品牌酒店经营,业主在这三年期间可获得购买单位总售价18%作为固定的收益回报。  

  承诺回报高于平均水平但时间短  

  据悉,目前市中心的普通住宅租金回报率一般在3%-4%,而达镖国际中心承诺的投资回报为三年18%,平均6%/年,邦泰国际公寓的投资回报承诺也达首年4%,这样的投资回报承诺还是高出平均水平的。  

  以达镖国际中心为例,其66平方米的公寓,售价约为20000元/平方米,总价约为132万元,按三年18%的投资回报计算,业主三年共可获得23.76万元,每年的回报资金接近8万元,折合成租金,则相当于6666元/月,几乎是广州市住宅平均租金水平的3倍。  

  而邦泰国际公寓一个44平方米的小公寓,总价为90万元左右,4%的首年回报率则意味着每月的租金高达3000元左右。这么高的回报率能否实现?开发商表示,他们对自己的物业有信心,并会采取一定的措施,降低业主的成本,例如邦泰国际公寓还提供首年包租免物管费。“酒店的租金是以日进账的,而普通房子的租金是以月计算的,酒店日租的收入肯定比普通月租高。”邦泰国际公寓销售负责人冯小姐介绍说,珠江新城的房子现在最多只有3%的租金回报,可拿邦泰国际公寓旁边的琶洲酒店来说,最低价20平方米的商务单人房,在春秋两届广交会折后价要900元/晚,出租率高达90%-100%,即使空置10个月,回报率也达5%,经济好的时候回报率更高达10%以上。  

  支招  

  鉴定承诺回报两点标准  

  开发商的各种投资回报承诺确实诱人,但投资者在高回报的承诺下也要冷静。不光要看承诺回报的多少,更要关心开发商的投资回报承诺是否落实,自己购买物业的价格是否合算,毕竟相信自己比相信开发商更有用。以下提供两点鉴定投资回报承诺的安全标准供投资者参考。  

  标准1:看是否签订了承诺合同在看开发商提供的承诺投资回报中,投资者应该看开发商是否能跟自己以合同的形式把投资回报明确下来,而不是仅仅相信开发商的口头承诺。另外,如果开发商本身非常有实力,或是能有一定的有实力的公司在承诺合同中做担保,能够签署连带责任担保书,那承诺就更加有保障。  

  标准2:看楼盘售价是否市场价看承诺回报能不能兑现,周边市场价格是承诺回报有力的支撑。如果楼盘售价是市场价,那么有回报固然好,达不到回报的话房子起码要能保值。如果售价与周边市场价相当,就算开发商给不了回报,自己经营也不亏。有些酒店式公寓的售价明显高于周边市场价,承诺的回报往往是投资者多付出的钱,最终还是羊毛出在羊身上。承诺回报毕竟是投资,投资就会有风险,所以投资者在做决定前一定要有风险心理准备。  

  案例  

  高价购“返租”房至今未收到钱  

  虽然公寓投资回报诱人,不过也屡屡出现陷阱,让投资的市民损失惨重。深圳市民王先生2007年7月花了比周边房产高出一倍的价钱购买了一套“酒店式公寓”,可是两年过去了,所谓的回报承诺仍如水中月可望而不可即。  

  购买公寓时售楼小姐绘声绘色地介绍说:“光每年到高尔夫球场打球的客人就足以支撑酒店经营。不仅如此,楼盘地处深圳、广州、东莞三市1小时生活圈,拥有罗浮山、南昆山、汤泉、惠州西湖、峡谷漂流等各种旅游资源,每年从深圳、广州、东莞来此度假的客人络绎不绝。”据其介绍,业主只要交付首期楼款,每月就可以从开发商那里获得酒店经营收益,酒店经营收益五五分成。  

  在开发商提供的“置业计划书”上,王先生购买的房子月供1953元,返租经营酒店每月可分红2146元,仅每月分红就可以轻松供楼并有盈余。如此诱人前景让王先生心动不已,王先生立即签订了购房协议,并按规定时间支付了首期楼款。但自2009年中开始试营业的酒店,至今门可罗雀。售楼小姐称,参与酒店经营的是一家台湾酒店管理公司,但王先生经过查证,经营酒店的公司根本不是台湾知名酒店管理公司,而是没有任何酒店经营历史的企业。按照《客房委托经营合同》,开发商每3个月就要分一次红,但王先生至今没有拿到任何红利。  

  提醒  

  应了解发展商有无实力兑现承诺  

  尽管高额投资回报的确诱人,但地产专家也提醒,由于酒店公寓等理财品种面向的是投资者而非自用型买主,所以很多开发商的品质也有待商榷。这就要求投资者分清承诺方是谁,承诺是否写到合同里,承诺方有没有实力兑现承诺,更要看其背后的实力承担者。  

  专家表示,投资者可以重点考察以下几个方面:投资收益率是否经得起推敲;同时,投资者的收益是否在合同中有明确而具体的体现,从而得到有效的法律保障;另外,收回投资的渠道是否稳妥、畅通;如有担保,是否在合同中有明确的约定,担保的方式是否合法、有效。投资者只有分析清楚这些,才能在投资过程中真正获得稳定的利益回报。  

  对于投资者来讲,期望的回报率应该在一个比较理性的范围,如果小业主过分贪图高回报的话,开发商的运营成本过高,是无法持续下去的。地产专家韩世同也表示,投资之前一定要从多方面来考察项目的情况,不能盲目轻信开发商,毕竟投资风险与利润回报是并存的。“在某些情况下,回报越高的商业地产项目存在的风险可能越高,投资者一定要具体问题具体分析。” 

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